Glosario para comprar una vivienda

Existen varios momentos marcados en nuestra vida. Uno de ellos, sin duda, es el instante en el que decidimos comprar una vivienda. Un quebradero de cabeza para algunos y un sueño alcanzable para otros. 

El mercado inmobiliario pasa por una etapa convulsa, con tendencias al alza en los precios, tanto en la compra como en el alquiler de viviendas. La demanda depende de la estabilidad laboral, asunto complejo entre nuestros jóvenes, y de los suelos de los posibles compradores, algo que en la actualidad plantea más sombras que luces. Las deducciones fiscales por comprar una vivienda son recuerdos del pasado y no se divisan cambios significativos en el corto plazo. Con este contexto, la administración pública pretende jugar un papel importante en materia de regulación, aunque la negociación con los agentes implicados tiene ciertas aristas. 

Comprar una vivienda se puede convertir en una carrera de fondo. Debes mostrar predisposición por recoger la mayor cantidad de información posible, evaluar los riesgos y seguir paso a paso cada una de las etapas que te tocará recorrer. A continuación te ofrecemos algunos consejos que te ayudarán en este desafío.

La conservación del inmueble, su distribución, la superficie útil o las circunstancias socioeconómicas de la ubicación, son algunos de los elementos que influyen en el precio base de la vivienda. A estos factores tendrías que añadir el Impuesto de Valor Añadido (IVA). A diferencia de lo que ocurre al adquirir una casa de obra nueva, al comprar una vivienda de segunda mano no tendrás que abonar el IVA, aunque por el contrario, se paga el denominado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), siendo las respectivas Comunidades Autónomas las que fijan un porcentaje tipo. 

Por lo general tenemos que identificar entre dos o tres fases, en función de si la vivienda a adquirir es de nueva construcción o no. Si es una vivienda de nueva construcción, el 10 % del precio base se entrega en el momento de la firma del contrato, entregando otro 10% dividido en diferentes mensualidades hasta la entrega de la vivienda. El restante 80% se activaría con la formalización de la hipoteca.

Con respecto a esta tipología, el estado ha incrementado en los últimos años el número de promociones de Viviendas de Protección Oficial (VPO) ofreciendo terrenos de propiedad pública para la construcción de bloques de viviendas. 

En caso de comprar una vivienda ya construida, el 20% tendría que atenderse con recursos propios antes de la entrega de llaves, para posteriormente atender al otro 80%.

Existen dos acrónimos con mucho recorrido en nuestro glosario. El Tipo de Interés Anual (TIN) consiste en el importe anual que te cobrará la entidad financiera por el préstamo solicitado. La Tasa Anual Equivalente (TAE) recoge la totalidad de costes (incluido el TIN) que asumimos al contratar un producto financiero. 

Pongamos un ejemplo. Tenemos dos posibles préstamos, en primer lugar un producto con un TIN del 1,5% y unas comisiones elevadas que hacen que el valor de la TAE alcance el 5%, y un segundo producto con un TIN superior al primero, en torno al 2%, pero sin comisiones adicionales. Aunque el primer escenario pudiera ser más atractivo al tener que pagar un tipo inferior, nos quedaríamos con el segundo, ya que el coste global sería inferior. 

Recuerda que en las primeras líneas comparamos la compra de una vivienda con una carrera de fondo. Pensarás que no andamos desencaminados al añadir otros costes inherentes a la compra. Los honorarios notariales y de gestoría, la inscripción en el registro de la propiedad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y atender a una serie de gastos, hacen que no perdamos la vista de nuestro bolsillo. Llegados a este punto, es cierto que la gran mayoría de la inversión está hecha, pero conviene mencionar estos costes antes de creerte propietario a todos los efectos. 

Según los servicios que ofrezca el lugar donde residas, tendremos que evaluar los gastos de comunidad y los relativos a la eficiencia energética. En el primer caso, si nuestra vivienda reside dentro de un complejo con piscina o zonas de ocio deportivo, lo lógico es que este coste se eleve con respecto de una residencia que no cuente con la misma disponibilidad.

En cuanto a la eficiencia energética de un inmueble, es un indicador esencial en los tiempos que vivimos y aún tendrá mayor importancia en el futuro, ya que los edificios son responsables de un porcentaje cercano al 36 % de las emisiones de CO2 y del 40% del consumo de energético. Nada desdeñable. 

Documentación que aporta seguridad jurídica al proceso, tanto para el vendedor como para el comprador. En la escritura se incluye a las personas o entidades que participan en el acto,  las características del bien y otra serie de cláusulas y gastos. La escritura vincula a ambas partes, por lo que, aunque parezca una obviedad, hay que revisarla a fondo. La inscripción de la misma se realiza en el registro de la propiedad donde pertenece el bien inmueble.

Comprar una vivienda puede crearte una sensación de vértigo, pero con la información oportuna puedes disminuir los riesgos. Evalúa tu proyección de ingresos y gastos en el corto y largo plazo, analiza la oferta de viviendas en tu zona y no dudes en asesorarte. Ninguna cuestión es residual.

Puedes leer más artículos del blog de Iberaval en este enlace.